产业园区一直是中国区域经济发展、产业结构优化的重要载体，担负着经济发展、创新发展、管理示范和对外开放等重要使命。在“新冠疫情”和“逆全球化”的冲击下，产业园区发展面临前所未有的新挑战，如何谋划双循环，实现更高质量、更可持续的发展成为大家关注的焦点。面对挑战，各地的产业园开始探索和尝试新的发展之路，开始呈现由“园区经济”向“社区经济”发展态势，产业社区由此应运而生。产业社区是以产业为基础，融入城市生活等功能，产业要素与城市协同发展的新型产业集聚区的新型概念。

那如何才能在新时代新阶段实现产业社区的可持续发展呢，在此我们选取了三益过往的一些优秀产业社区案例，与大家一同探讨从产业园到产业社区发展的有效破局突围路径。

01「智慧化路径」

面向未来数字智能的支撑系统

数字经济时代，以物联网和大数据为代表的新一代信息技术，正在改变传统产城空间粗放型运营管理模式，对于产业发展而言，“智改数转”已不是“选择题”，而是关乎生存和长远发展的“必修课”。

具有北斗产业特色的未来社区

△中国北斗产业技术创新西虹桥基地赵巷园区

产业园区是地区经济建设的重要支柱，产业园区智慧化的转型发展是必然趋势，建设智慧型园区是未来各类经济园区发展的方向，做好产业园区转型与发展是实现新发展战略的重要抓手，通过数字化转型带动经济发展，才能突破园区发展现阶段的瓶颈。

中国北斗产业技术创新西虹桥基地赵巷园区是应对北斗全球卫星导航产业新一轮提速而规划建造的新园区。北斗卫星导航系统是一套精密而优雅的综合时空体系，园区的规划建设也从产业特性着手，将“+北斗”时空应用和“北斗+”融合创新两大方向融入到设计理念中，软硬兼施，将场地自然与运营使用从一开始就纳入到整体设计中。

园区设计在提供全新工作和生活方式的同时，也致力于搭建一个功能齐全的服务型产业平台，营造数字化全面赋能的高能级产业环境。园区内设置有方便快捷的地面、地下交通，并配备全天候、多回路的V2X无人驾驶测试场、无人机测试场，更凭借主题产业北斗导航、5G、人工智能云端基础平台，成为研发智慧导航、智慧物流、智慧城市的创新企业办公首选。

02「多元化路径」

融合多元业态，接轨城市生活

随着产业与城市的边界逐渐模糊，产业园区也开始朝着复合型规划方向布局。“复合”于产业园区而言，核心就是要将园区设计的方方面面作为城市的一部分进行整体打造，兼容生活与生态的相互联系，相互影响。

融合城市生活，集大成的产业社区

△上海宝能·未来空间

产业园区的核心应当是以人为本，要吸引并留住人才，就需要为他们提供宜居宜业的社区环境。需要将园区作为城市的一部分进行整体打造，以办公为主体同时充分融入商业配套和商务居住功能，既让园区融入城市生活，又让园区成为城市生态的一部分。

上海宝能·未来空间是三益携手宝能集团在奉贤区青村镇打造的一座生态、活力、多元的新一代未来智慧科创产业园。作为新一代未来产业园的探索，宝能·未来空间充分融入了创新，多样，生态和灵活的理念，通过打造多样化的产业空间，并辅以多维的配套服务，构建园区内循环、可持续运营的新模式。

项目构建了四大核心业态——智慧办公、独栋总部、人才公寓、商业配套，以多样化的产业空间和配套服务，打造全天候可持续运行的活力园区。智慧办公与独栋总部通过打造多种差异化的灵活办公体量，满足不同企业个性化的需求。

人才公寓，结合对产业人群需求的细分分为舒适型和紧凑型等多种房型，满足高校毕业生、公司职员、高层次人才的不同需求，并配有洗衣房、休闲区、健身区等相应功能区，构建高品质的起居空间。商业配套则复合休闲、娱乐、美食、运动等多元业态，让园区的生命力不间断地持续输出，不仅在常规的工作时段内运营，更在7x24全时段都发挥其相应的功能作用。

△以商业为链接助推文创产业发展

△山东土地·创谷济南国际双创产业园

随着产业园区的主导产业由传统产业向高新技术产业的不断转型，产业园区的发展也呈现出一些新的趋势，从单一产业园向产业综合体升级，产业+商业的变革创新，成为产业革新的大势所趋。产业与商业的融合大有作为，可以为产业园带来各种发展机遇。

山东土地·创谷济南国际双创产业园位于济南第一个以卫星城理念打造的新城——唐冶新城，是唐冶规划“一心十二园”的产业园之一，项目以“双创”产业为基础，将产业与商业进行有效组合，助力产业和新城的发展建设。

在园区的规划上强调城市空间的完整性，通过合理组合布局建筑群落，将园区巧妙的融入城市整体形象和肌理中。同时设计巧妙布局商业作为链接，接轨城市生活的同时助力文创产业发展。结合项目公寓、办公、商业的混合业态，设计以“外围回应城市，内部创造空间”为策略，将商业空间主要布置在园区外围沿街部分，形成外围商业氛围，吸引流量与关注，进而催化文化创意的商业价值，推动、助力园区文创产业的发展。

03「形象引领路径」

打造社区IP彰显区域个性

每个行业都有自己不同的故事和风格，每一个区域也都有自己的文化和历史，这些故事、风格、文化、传统、历史无不充满着独特魅力，在设计中合理的利用这些特色可以让社区具有独特的品格与灵魂，从而吸引人才。

定义区域地标性形象

△上海青浦云砺数字科技产业园

在城市形象越来越受重视的今天，区域标志性形象具有隐喻性和传承性及引力性等多方面价值，构建区域标志性形象对产业形象的建立和品牌的塑造可以起到催化作用。

上海青浦云砺数字科技产业园作为上海市西软件信息园区北区门户的重要一环，肩负着提升整体园区门户形象，强化数字信息产业链条的重要使命。项目的建成将极大提升区域内园区的科创品牌和形象价值，并有效地衔接江苏，浙江的产业扩展，为打造具有全球影响力的科创中心示范基地提供有力的支撑。

项目深入解读上位规划，紧密契合项目和城市的关系，以“数字云门”为设计理念，通过简洁的几何形体、独特的云台建筑立面、巨构的标志性体量，打造出了区域地标性建筑形象，进而肩负起展现未来科技领军企业门户形象，引领区域未来发展的使命。

△打造特色鲜明的产业文化符号

△西安航天生态基地数字生态产业园

对于产业园形象的打造，可以将特色产业有效转化为特色文化符号，并运用创意设计与传播载体形象进行表达。当这些价值符号一旦确立，对内，将产生整合作用，形成产业内生活力；对外，则让更多大众关注，提升产业吸引力。

西安航天生态基地数字生态产业园位于西安市长安区航天基地板块产业核心区，是一个以“大数据”作为重要的共性技术导向的主题产业园。设计围绕“大数据”产业，注入个性化元素，兼顾展示性与独特性，打造了一个散发着自己独特魅力的同时又完美地服务于设计区整体氛围的区域产业文化符号——“数据之门”。

项目规划以大数据产业的运行流程为逻辑展开推导，以数据之核作为园区引领，汇聚吸纳，数据穿过形象挺拔的数据之门，向基地内进行传导，输送，并通过一期的景观楼梯与原有园区办公串联互通，引入森林绿化提升整个园区的生态环境，最后落入数据的矩阵终端，作为数据的存储与提取之所，打造出数字生态的未来场景。

04「运营灵活化路径」

以多元产品模块的组合应对灵活的运营模式

与20年前甚至10年前相比，城市最重要的能力已经不是产业招商能力，而是产业运营能力。每一个园区在后期招商运营中都存在大量的不确定性，但又要符合现阶段的定位。为了兼顾两者平衡，设计需要融入产品思维，充分考虑园区的适应性与灵活性。

灵活多变的产品组合

△南京招商紫金智谷人工智能产业园

不同于量身订制的企业总部，产业园区类型的办公建筑，往往面临未来使用者的极大不确定性，甚至使用者高频次的变更。这就需要园区建筑在符合现有各类规范的前提下，最大程度地做到灵活性，为变化留出可能。

南京招商紫金智谷人工智能产业园位于马群科技园内，是栖霞区域内首个以人工智能产业为核心定位的产业载体，是三益中国携手招商蛇口在南京紫金山沿脉的黄金地段打造的一个高端智慧科技园区。

设计最初以紫金山景为终极远眺点，将场地内从园区入口开始营造一条中轴，并在端部进行打开，与远景进行互动，同时以此花园中轴将所有AI业态进行串联，充分利用场地条件，尽量将建筑置于南北两侧，最大化的释放共享花园。

在满足规划要求分割单元为300平米的前提下，建筑师研发出“品字形”新产品，将建筑以模块的形式置于场地之上，模块单位可分可合，产品组合灵活多变，为企业提供了多种多样的办公空间选择。企业可以根据自己的需求选择“品字形”的任意羽翼或者其中某层进行入驻，还可以在企业发展之后，选择独立的一整栋办公总部，满足企业的可生长性。

设计以产品思维用“品字形”建筑的拓扑错位形体，将城市纳入场地，形成适当的呼吸感，让主轴朝向紫金山打开的同时，也渗透至每一个办公组团。以强烈的共享轴成为规划设计的主旨，贯穿始终，呼应以互动为主题的人工智能产业定位。

△产品化的空间模块

△上海保集智能制造产业园

合理分配租售产品资源，统筹产品业态布局，打造全生命周期产业链的复合型空间，是一个产业社区的基础。

上海保集产业园是一个集生产、研发、配套、居住这四大产品模块为一体的高端智能制造+医疗器械+生产性服务业配套的复合型产业园。

设计针对不同产品，通过对可达性、商业价值、噪音干扰及景观价值的分析，进行更加合理的规划布局。自持产品对交通可达性、便捷性要求较高，沿基地外围布置，设环形交通以获得较好的到达性和物流环境；销售产品兼顾研发及生产，环境景观相对要较好、较舒适，方便吸引高科技人员、科研人员的引入及相互交流，布置在内部创造微环境、提高卖点、增加货值便于去化。公寓产品高36米，设在主入口处可强化入口形象，展示性强，对于未来改造成酒店的需求，也有较强便捷性。

销售区设计借鉴传统的“里坊制”模式，将销售区升级为4-6个组团，并在组团内部汇聚形成相应的核心景观，提供共享及交流的体验环境。组团内多种建筑体量相互结合，包括2400-3600平方米/栋的小型生产及研发办公；4800平方米/栋的中型生产及研发办公以及5400平方米/栋的大型生产办公，不同大小体量的产品类比一个个小细胞组成一个完整的细胞体——30000平方米/组团全产业链式办公组团。通过打造出多种差异化可组合的模块化办公体量，满足不同企业多元化的需求。

05「专业化路径」

专项产业全业态复合，打造一站式闭环服务

产业园区是产业要素资源聚集与发展平台，产业园区的开发建设离不开各产业要素的协同，“一站式、生态闭环”的产业集群发展模式能有效加强园区价值实力的同时，实现整个产业链条的合作共赢。

无缝的汽车生态闭环体验

△南京天益国际汽车城

如何统筹产品业态布局，构建高价值的智慧园区运营服务闭环体系，打造一站式运营服务体系，满足园区运营管理方各个阶段多层级多面性的需求，是一个产业社区的基础。“生态闭环”这种一站式解决问题的思路，能给亲历其中的参与者带来良好的“用户体验”。

南京天益国际汽车城是南京溧水地区首个以汽车为主题的大型产业园。设计团队从汽车一站式闭环服务站点的目标入手，合理布局相关功能服务，并将汽车文化融入立面造型材料和细部设计中。

溧水天益国际汽车城提供了汽车全产业链的一站式闭环服务。溧水车管所整体搬迁进来，形成新车展销、二手车销售、汽车装饰装配及美容、检测上牌一站式服务，与汽车相关的各类业务，都可以在这里得到一体化解决。

正如为人服务的走道、电梯和楼梯一样，为车服务的园区内，设计将各个功能体量之间都由适宜汽车行驶的路面联系起来，在空间上形成连续界面，为汽车的流入和驶离提供一条完整流线。

进入园区，就仿佛置身于不用下车便能完整体验的主题游乐场，根据不同的目标需求，不同的路线指引将引导顾客完成整个服务体验。整个园区，就像以汽车为主体而设计的无障碍设施一样，充满了戏剧性和体验感。这种巧妙而有趣的“体验式”流线设计，使得天益汽车城区别于传统的产业园或商业体，反而更像是一个“汽车游览体验中心”。

06「生态化路径」

绘就低碳绿色新图景

在人们的传统认知中，城市经济的发展始终离不开“生态”的牺牲，似乎城市产业的发展难免会造成城市生态的缺失。我们需要打破这样错误的认知。产业社区既是一个高效的生产基地，更应当是一个绿色生态的大花园，因为生态环境保护与产业发展是互为助力，用生态环境吸引人才和企业，用绿色科技建设环保城市。

慢行公园塑造园区“第二地面”

△上海智能医疗创新示范基地（概念方案）

“慢行”激发“逗留”，而“逗留”激发交往。对于产业社区，慢行交通可以实现人与人面对面的身心交流、释放紧张生活工作压力，通过营造环境优美、尺度宜人、高度人性化的慢行空间，可以增进人们之间的情感交流，提升人们生活的安全感，增强社区凝聚力。

上海智能医疗创新示范基地是一个以打造科技创新、总部经济、国际交流和智慧运营为核心方向的智能医疗园区。项目以“连接”与“融合”为核心概念，用立体的设计手法，为园区打造了一个生态慢行中央公园，作为连接东西两个地块的“第二地面”。

设计区别于传统在平面上布置景观的手法，采用地景建筑的形式，将地面景观自然延伸到建筑屋面，形成跨越东西两个地块的廊桥，廊桥连接并融于两个地块的中央景观，其顶部自然形成一个完整的跨地块“中央公园”，廊桥下部是配套商业和不同类型趣味空间的有机融合，形成多层次的休闲步行体系和交流场所。

因地制宜，打造水乡式特色产业园

△苏州亨通长三角科大亨芯研究院

城市历史发展过程保存下来的文化、历史、传统，作为一种城市无形品牌遗产，引领城市的发展新方向。提炼出城市独特的价值，并演绎出园区独一无二的特色，可以使每一个生活在其中或是到访的人都能够感知和体验到这种文化，并带来认同感，形成独特的文化特色。

苏州亨通长三角科大亨芯研究院项目位于吴江、嘉善、青浦三界交汇处，地处苏州市吴江区汾湖经济开发区内。作为长三角生态绿色一体化发展战略的先行启动示范区，项目因地制宜，构建了一座以“新江南客厅”为目标的创新型产城融合的水乡式产业园。

设计根据江南水乡肌理，将荷花荡水系引入园区静水池中，畅流活水，打造园区江南水乡的韵味。围绕引入的水系外围，形成江南水乡人文艺术长廊，同时在北侧形成长三角生态绿色一体化发展科创走廊，共同进行产业联动。

项目利用水系的位置结合江南长廊，解构水乡肌理的“园中有园”形式，打造具有水乡特色的临水、跨水、滨水的丰富“院落”空间。以引水、造廊、筑院三种设计手法形成项目总体规划，并打造建筑环境相互融合的共生状态，塑造“外依湖荡圩田，内沿河道生长，枕河而居，沿河而市”的聚落结构及水乡生态。

以EDO模式建设生态产业园

△常熟波司登产业园

EOD作为一种新发展理念，是对「绿水青山就是金山银山」科学论断的实践，其核心是实现生态治理与产业经营的平衡发展。

常熟波司登产业园将生态治理与产业开发视作一个整体项目，坚持生态优先，践行绿色发展，致力打造高端花园式绿色总部办公基地，形成自然生态繁茂、智能生态多元的互联网+高品质园区。项目位于常熟市古里镇琴东村204国道以北，在外部资源环境欠佳的条件下，项目选择向内突破，构建自己的生态新空间。

根据控规条件，设计将九个四层单体盒子有秩序地置于场地之上，营造出园区专享的中央景观花园，将九栋单体沿着基地四周成围合状排布，以达到内部造景的目的。为增强体验性，设计让南侧的大体量建筑保持与城市界面平行，园区内侧的建筑单体结合中央庭院和周边景观进行偏转，使得办公的人群站在园区里，感受私享景观的同时，也能观赏到建筑的灵动与多面性；并且使得各楼栋露台相对处产生更加宽松舒适的间距。