在我们的专业学习中，从建筑到城市设计、再到规划的不同尺度设计，都非常关注实践，让很多学习建筑的人对改变社会有很大的抱负。这个抱负的背后是一个假设，这个假设就是physical space（物理空间）对于城市生活有最直接的影响。

但事实真的如此吗？城市空间复杂性的背后有哪些作用因素，我们又该如何去研究这些因素？ 本期作者城市规划分析师罗雨翔通过三个案例的解读，来分析空间、政治经济与社会之间的关系，为大家分享在设计中除空间设计以外的一些思考。

注：本期文章由ArchiDogs纽约合作机构 东岸学社系列学术活动第二十期“空间绘话”的现场演讲整理而成。

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罗雨翔，哈佛大学研究生院毕业设计

《土地交易与城市更新的制度分析》©罗雨翔

(Harvard University, 2017)

我的经历

首先自我介绍一下：我是学建筑出身的，我爱画图。(笑) 我在2009年的时候高中毕业，来了美国，在雪城大学 (Syracuse University) 学习建筑。但是到了快要毕业的时候，我好像意识到自己其实并不是很想去建筑公司工作，可也当时也并不太清楚自己到底要做什么，于是就去读了研究生。在GSD (哈佛大学设计研究生院) 第一个学期时，我立刻意识到了自己的兴趣其实是在城市方面，于是便主修了规划和城市政策方面的课程，并去伦敦政治经济学院（LSE)攻读了区域经济专业的硕士。

毕业之后，我做起了跟建筑甚至是规划都没有什么关系的工作——我去了纽约市政府的预算局（NYC Mayor’s Office of Management and Budget），接触的主要是数字以及预算背后的那些 “政治斗争” 。这份工作让我彻底想清楚了自己的兴趣点——其实我最关注的无非就是人和人、组织与组织之间的合作问题。他们合作的关系，其实就是这个社会中的政治、经济和社会关系。我好奇这些关系的同时，也好奇这些关系和城市空间的塑造到底有怎样的联系。

于是，我就开始尝试通过观察纽约这个我所生活的城市，来慢慢地进行一些不是很成熟的城市研究，并试着把这些话题一一写下来。我写过一篇文章叫作《一座城市的智商，决定一座城市的颜值》。这个标题取得有点中二，这主要是为了网络传播。（笑）但是这篇文章中介绍的项目是我真心推荐的。

布鲁克林大桥公园的财政模式

当时在政府上班的时候，因为hours（上下班时间）真的很不错，有时我甚至可以四点半下班。于是就有很多时间在晚饭后出门散步。我家离布鲁克林大桥公园（Brooklyn Bridge Park）只有十分钟的步行距离，于是我便天天去散步，感叹其景色之美，经常是走完一圈回到家后发现手机里竟然已经拍了八十张照片。

布鲁克林大桥公园©罗雨翔

于是我就在想，这个公园如何做到这么漂亮的？要知道，十几年前，布鲁克林的水岸，也就是这座公园的所在地，可全都是工业区呢，堆满了厂房和运货、停车的地方。我好奇纽约到底做了什么，才能够把那样破败的地段改造成现在几乎是世界上水准最高的公园之一。

曾经都是工业区的布鲁克林水岸©罗雨翔

要回答这个问题，我们首先要认识一个人。这个人叫作托克维尔，他是一个19世纪的法国人。他当时来了一趟美国，然后写了一本书，叫做《论美国的民主》。作为一个外国人，他善于观察美国人最有特色的地方。他发现，美国人特别喜欢结社；他们喜欢一堆人聚在一起组成一个社团组织，然后做什么事情都靠这些社团去推动。他认为民众自由集结的力量，是美国这个国家公民生活和政治发展的驱动力之一；通过组建各种各样的民间组织，美国人可以解决一些或大或小的问题，且逐渐取代了那些旧社会的贵族制度，避免了专制和暴政在新大陆的复辟。

我觉得他说得很有道理，且在当代美国社会依然存在。如果你再往上搜“ Brooklyn community development organization（布鲁克林社区发展组织）”，谷歌随随便便就能给你找到17个这样的社区组织。如果大家平时注意观察的话，会发现美国真的有很多很多社区组织，这些社区组织并不是做秀的，他们真的会推动一些事情。

布鲁克林社区发展组织分布©罗雨翔

事实上，布鲁克林大桥公园的建设，靠的就是这样的社区组织。在1980年代，Brooklyn Heights的社区组织有了建公园的想法，他们希望把河边的工业区改成居民可以使用的公共空间。于是，他们用了二十多年的时间跟政府和广大居民沟通协商，来推动这个项目的发展。终于在九十年代的末期，政府开始有一点感兴趣了，就给了他们更多的权力，让他们跟更多的人去开会。最终，他们在1999年到2000年这两年之内，开了七十多场公众讨论会和设计研讨会，让大家真正觉得 “Okay，将布鲁克林正对着曼哈顿的水岸改建成公园，也许是真一个靠谱的决定” 。

关于布鲁克林大桥公园的研讨会©图片来源于网络

最后在2002年，纽约州政府和市政府签订了协议，决定把这一块工业区的地全部划为公园用地，并且投资了2.8亿美元，把这个公园建出来了。可是建公园之前，政府却给民间出了一个世纪难题，说公园既然政府来建，运营却得让民间来做，政府不会为公园的运营（如扫地、组织活动等项目）买单。

Brooklyn Bridge Park Corporation（布鲁克林大桥公园集团），作为管理公园运营的non-profit（非盈利组织）就此成立了。那么这个公园的运营到底有多贵呢？它每年花的钱大概是一千九百万美元，全都由公园集团负责——而不是像一般的公园那样由政府来承担。那么这个组织就要想办法来赚钱。于是他就说，在建公园的时候，划出几块地用来盖房子，做一些住宅、酒店和商业项目，然后再用这些房子赚的钱，来为公园的运营买单。

布鲁克林大桥公园设计示意图©图片来源自网络

于是，布鲁克林大桥公园就有了一种奇妙的财政模式：开发商通过交地租的形式给公园集团钱；公园集团用这个钱将公园维护好；公众可以免费享受公园的空间，其中的富豪再向开发商买房。这样一来，公众、开发商和公园运营者的三方利益得以达成一致，最后将这座公园打造成了纽约最好的公共空间之一。

布鲁克林大桥公园开发运营模式©罗雨翔

但是我觉得如果光看这一点也还没有完全理解这一套财政模式背后更深的逻辑。我自己在写文章的时候，一开始也差点忽视了这背后的深层智慧。

其实，纽约政府真的很“狡猾”，因为政府在一开始给这个公园集团出财政难题的时候，就在背后通过城市规划的手段推动了这套“用盖房子来补贴公园”的解决方案的诞生。而且政府通过掌握整个公园的规划总图，可以控制房子的位置和开发强度，以此确保房子跟周围的块地也是和谐的，对公众的利益没有太大损失。同时，政府通过支持在公园里建房子，给政府带来了额外的收入：除了房产税和地价提升之外，里面安插的诸多保障房，也为政府带来了很多的政治资本。

除了这些点之外，这座公园在设计上也是非常优秀的，并刚刚获了美国景观建筑师协会（ASLA）的杰出设计奖。其实对于这么大的一个项目来说（它有两千米长的水岸），设计非常容易做的很无聊。但我每天去那散步都不会感到无聊，因为它每一个pier（码头）都有不同的主题，可以是足球场、迷宫、沙滩结和户外剧场。等于说，设计师把一个很大的项目切成了很多段，每一段都赋予了不同的空间体验。这样做除了保证设计的多样性以外，也可以保证公园项目能分阶段一点一点地对公众开放。

布鲁克林大桥公园平面图©图片来源自网络

布鲁克林大桥公园效果图©图片来源自网络

总结一下的话，通过这个案例，我觉得纽约有一些很有趣的地方。

这里的政府并没有把自己放在市场的对立面，它最擅长的，是通过各种制度的安排来保证市场的力量可以被撬动起来，而且投放到公众的利益上去。政府运用自己在规划方面的手段，来保证公共服务可以有新的资金来源和解决方案。我觉得这是一个非常擅长创新、会制定游戏规则的政府。

像布鲁克林大桥公园这种超大型的市政项目和“旗舰型”公共空间，其实各个城市，包括中国，都在尝试。但是如果只是一味的投入政治资本和砸钱的话，这些项目很可能会造成一些社会资源的浪费。那么政府能不能通过规划或者制度方面的一些安排，让有钱的人或者开发商来为公共项目买单，并让民间组织和社区都参与进来献计献策，或许是一个值得研究的问题。当我们看到一些大的项目的时候，或许我们可以想想他背后到底是怎样一些制度或者财政方面的规则。

中国小区与国外BID模式对比

不过，大项目并不是城市生活的全部。更多时间，当你在街上行走或是在家乡转悠时，身边看到的小规模的社区空间。

国内住宅小区的公共空间©罗雨翔

我其实对这种小尺度的公共空间也很感兴趣。我在GSD读书的时候，有一门课是万科赞助的，专门研究国内的住宅小区。万科抛给了我们很多问题，我分到的课题是物业费，研究社区的财务状况到底如何才能为居民提供良好的社区服务。通过当时的研究，我自己也算是成了一个物业费方面的行家了。我认为，物业费并不是一笔普通的收费，我们要用公共经济学的角度来理解它。在中国，小区的物业费跟城市里的税收有很多相似之处。

为什么？首先，物业费和税收都是用于提供和改善公共服务。在中国，许多住宅小区已像是一座城市一样，拥有自己的道路、水电和绿地等公共设施。开发商负责这些设施的建设，物业公司负责维护和管理。一些大型小区甚至为其业主提供教育、医疗和养老等服务，俨然成为了相对自给自足的“小城市”。在这些封闭式的社区中，居民缴纳的物业费，正像税收一样，支撑着这些“小城市”的管理和运营，并最终提升了小区的品质。一个小区是否能吸引买家和住户，往往取决于其内部设施和服务的质量，这一点和城市很像——一座城市能否吸引人口安家落户，往往也是取决于其公共服务的水平。

物业费与税收的相似之处，还在于其“强制性”与“代理机制”。在城市中，作为一个向政府交税的普通市民，你无法像打理自己的钱包那样来直接管理税金的使用——因为政府已作为市民的“代理”，行使着公共财政的权力。在小区里，居民们虽然交了物业费，却也无法直接决定这些物业费能拿来做些什么——因为居民们成立了业主委员会，且业主委员会又雇用了物业公司作为其“代理”来管理小区的日常事务。业主们虽然必须为公共服务出钱，却不能像自己买东西那样直接决定这笔钱的使用，这正是小区物业费与城市税收在管理层面的相似之处。

同时，物业费和税收一样具有收入再分配的作用。政府把税收上来，有时候并不是为了用在公共服务上面，而是用来调节贫富差距，给穷人一些福利。物业费有一些相似的成分，因为物业费是按照面计算的。房子越大的人，交的钱越多，但是物业费支持的社区服务和公共空间却并不是只有房子大的人才能用。因此，物业费也让更富的人对于其他人提供了一些补助。

但是，小区中的设施和服务其实与纯公共品也有区别。小区毕竟有墙和门禁卡，这就和城市中的公共设施不同了。一座城市的广场和公园往往会对非市民（旅客和新移民）开放，是“纯公共品”。而小区中的设施和服务却是严格只供社区里的居民使用——只有墙内交了物业费的人才能使用小区里的设施，外人很难“搭便车”。小区的围墙不仅仅是一个物理边界，它还具有经济意义：围墙为公共服务划定了界限，使得小区内部的公共设施成为了一种虽是多人共享、却可以排除外人的“小集团”公共品。

纯公共品与“小集团”公共品的服务范围不同©罗雨翔

所以，当2016年出了要拆墙的新闻时，我便觉得很有趣。说要拆了小区的围墙时，我想到这样一个问题：围墙拆掉之后，大家还要不要交物业费？因为当小区没了围墙，别人都可以来用小区里的设施、道路、绿化、公园，那么住在里面的人或许只有傻子才愿意继续出钱。

2016年国内要求拆除小区围墙©图片来源自网络

不过我发现在一些欧美国家，真的存在一些业主在交物业费的开放小区。这种小区叫做BID（Business Improvement District，综合改善区）。

欧美的城市中比较少见到像国内那样的封闭式小区。打个比方，在纽约，一个街道两旁的房屋形态往往各不相同，业主们绝大部分具有独立的私有产权，街道也是开放的。业主们向政府缴纳房产税，换来安保、清洁和绿地等公共服务。

可是，在欧美的各大城市里，不同的街区有着不同的需求。一些街区的业主们渐渐觉得政府给全城统一提供的服务有些跟不上自己街区的发展节奏了。于是，他们便主动联合起来，在地图上画了一个圈，把相邻的房屋和街区“合并”起来，形成一个没有围墙的“小区”，即BID。

BID成立模式示意©罗雨翔

BID内部的业主通过协商，同意每个人都除了照常向政府交房产税之外，还要额外地交一笔钱，专门用于改善自己街区的公共设施和服务。这笔额外的、BID内部专用的钱，类似于受益税（betterment levy），实际上也就相当于是BID“社区”的物业费。政府在立法上承认了BID的合法性，并且给另外BID的管理委员会在这个区域内收钱的权利。所以说BID是一个半公共（quasi-public）的机构，不是一个私人组织，也不是政府部门，但它和政府一样具有公权力（强制收费的权力）。

大家可能没有听说过BID，但它其实在纽约无处不在。其实，大家比较喜欢去的地方，基本上全都是BID。比如说Downtown、Soho、Chinatown、时代广场等等。之前陈栋帆在做的公共艺术项目（《龙与花之歌》），其实就是Chinatown的BID选出来的。他们通过各种各样的公共领域投资，保证了自己的这个区域能变得更美、更有活力。BID通过收额外的这笔“物业费”，让这个区域发展得更好。

纽约BID分布图©图片来源自网络

BID跟中国小区在财政逻辑方面基本上是一样的。他们的财政逻辑都是以空间为基础，划一个边界，然后对这个边界内的居民强制收费，用在公共服务上。

中国小区与国外BID空间划分对比©罗雨翔

但是，小区和BID在空间体验上又有很不一样的地方。在中国，小区是一个安静封闭的地方，而且越是封闭越给人以安全感。这种清静是大家都会去追求的，有一种“结庐在人境，而无车马喧”的高端感。这张图里是我在深圳调研时住的地方，通过付物业费，小区里绿化非常好，还有自己的游泳池，充满静谧的感觉。

中国小区封闭安静©罗雨翔

在纽约我住的地方，BID街区则承担着商业的职能，它的目的就不是为了让人们安静。它就是想要通过挂这些彩灯，把这变得更热闹，让大家都愿意来玩、来吃、来买东西。

国外BID街区开放热闹©罗雨翔

所以说，小区和BID之间，有着发展模式以及其背后的价值观的根本不同。当中国的住宅小区围墙被拆了之后，这些小区也并不一定就可以按照BID的模式来转型，因为BID的重点是发展街边商业，而在中国，大部分的住宅小区内部的商业配套十分有限——居民们求的是“静”。这既是城市规划功能分区的结果，也是中国独特的历史文化以及国民观念的结果，二者相辅相成，互相影响，最终形成了“墙内安安静静、墙外熙熙攘攘”的中国城市格局。

然而，安静的环境也好，热闹的商业也好，任何形态的社区，都需要稳定的资金流来确保其运营和维护——这需要政府、建设方、社区组织和居民之间的相互合作，涉及到不同群体之间的权利分配，需要精妙的设计。

美国房产税税率的制定规则

大家在研究城市的时候，需要关心钱这个话题。有不少人从建筑转行做了房地产，理由之一是说只有掌管了钱，才能有权利建造想做的东西。但我对这个事情的理解是不一样的。我认为城市研究者需要关心钱，因为物理空间的塑造需要撬动大量的人力物力资源，需要人和人之间的协作。融资逻辑其实背后就是一些政治逻辑。这些人和人之间的关系，会影响一座城市塑造出来的空间。

于是，我最新的一篇文章讨论的就是更加宏观的空间、政治、经济问题，叫做《房产税的本质》。我认为房产税决不仅仅是一个经济方面的问题，更多的是一个社会和政治的问题。在我仔细研究这个话题之前，我自己对房产税有一些误解。

其实大部分人对于房产税的错误解读，主要有四种：

第一种误解是觉得，房产税是按人头收的。每个人都要交钱，这个错得太离谱了，就不解释了。第二种误解是觉得房产税是按照房屋数量来收的。一栋房子交一笔钱，两栋房子交两笔钱，这也是不对的。第三种误解是认为税得按房子的大小（面积）来收，大房子多缴税，小房子少缴税。这个有点靠谱了，但还是不对。第四种误解，认为房产税是按照房屋的价值来收的。如果你有一个皇宫的话，你要多交钱，但如果你有一坨屎的话，你就要少交钱。

第四种以价值来收费的概念已经非常非常接近正确答案了，但是不好意思，还是不对的。为什么呢？因为这些误解背后的assumption都是认为政府有一个本子，这个本子上有各种税率，比如工资税的税率，企业税的税率，房产税的税率。政府就是这样通过固定的房产税税率来计算税金的。这个假设是错误的，因为政府并没有这样一个本子记载了固定房产税税率的本子。

事实上，房产税的税率是通过每年的政府财政预算得到的。在美国，市政府和州政府的预算收入和预算支出必须要平衡，不能多一分钱，也不能少一分钱。这是美国政府对local government（地方政府）一个非常苛刻的规定。

房产税的税率计算分为以下四步：

首先，在预算制定的过程中，地方政府需要预计下一年的所有支出的总和，以及政府非房产税收入的总和——即消费税、上级政府拨款和执照费等项目的总和。

美国政府预算收支必须平衡©罗雨翔

其次，在通常情况下，非房产税收入的总和是会小于总支出的。当支出减去以上的收入后，得到的差值就需要靠房产税来补上。这便是政府在下一财年需要收到的房产税的总数——我们姑且称它为一个城市这一年的“总房产税”。

总房产税的计算方法示意图©罗雨翔

然后，市政府对辖区内所有的房地产进行估值，加起来得到全市房产的“总评估值”。

房产的总评估值计算方法示意图©罗雨翔

最后，“总房产税”除以“总评估值”，得到的就是这一年房地产税的税率。

房地产税税率计算方法示意图©罗雨翔

这个税率乘以这一年每户房产的估值，得到的就是这户房产当年应交的房产税数额。

你可能会发现，按照这个流程，所谓的税率，其实每年会变。没错，房产税的税率，并不是一个政府敲定之后就可以管好几年的数字。税率的高低，会随着每个财年的政府预算和全市房产总评估价值的改变而改变。而你个人所需缴纳的房产税，也会随着当年的税率和个人房产评估值的改变而改变。

政府总支出、政府非房产税总收入、全市房产总评估值以及你个人的房产评估值，这四个因素，任何一个改变了，都会影响最后你个人所需缴纳的房产税。

个人房产税及其影响因素之间的关系©罗雨翔

大家一般都是想少交房产税的。在纽约，如果你觉得你的房产税太高了，你有两个办法。一是检查自己房产的估值是否太高，如果你认为估值有误，可以向估值人员申诉。二是检查政府要收的总房产税是否太高（即支出是否过多），如果你认为政府预算不合理，可向市长或议会等政府部门提出。

大家可以感受到，房产税确实和别的税种不一样。企业税、个人所得税和消费税的税率是政府定下来之后就管许多年的，而房产税的税率不一样，它是随着每年政府预算的变化而变化——正是因为如此，人们可以通过房产税的高低，来直接感知政府每年财政计划给自身带来的影响。

换句话说，如果把公共预算过程看做是政府和纳税人之间的一场“讨价还价”的话，那对于其它那些税率早就定好了的税种来说，政府在预算过程中的议价权很大；而对于房产税这一块来说，纳税人的议价权则理应要变大，达到一种平衡。

美国房产税的实质，是一种更为直接的政府与纳税人之间的制约关系。在纽约以及美国大部分城市，相较于其他税种，房产税这种“先定预算后定税率”的模式让纳税人更有动机且更有途径去要求政府预算更加透明且合理。房产税流程的背后，是公众对政府财政的知情权和间接监管权。

所以说，房产税最终对应的是空间权利和政治权利之间的转换。随着城市的发展，城市中的居民需要更多的空间权利和政治权利。房产税就是这样一个媒介，可以让人民的空间权利直接转化为对政府监督的政治权利。如果中国推出这样的房产税，但没有给国民对政府工作的知情权和监督权，也许这样的经济政策并不会适应整个社会的发展。

空间、政治经济与社会的相互关系

最后总结一下我对空间和政治经济之间关系的思考。这个是我今年写的第一篇文章，也是我公众号开篇的文章，叫做《建筑为什么不一定可以改变人们的生活？》。这个是我学建筑时就一直在思考的问题。我觉得这篇文章可以作为今天我的演讲的一个总结。

我一开始在学建筑的时候是特别兴奋的。当我其他朋友在做试卷或者写paper（论文）时，作为“建筑师”的我，却可以做出真正的东西。我每年都能有作品——作品拿在手上，是一个很有成就感的事情，好像这个作品对于这个世界会有一种真真切切的影响。于是，我连在处理模型照片时，都得一定要P一双自己的手上去，让人知道我对于真实世界的影响，是不容忽视的。

作品图纸©罗雨翔+刘梦丹

（Syracuse University, 2012）

很多的学生和老师，都是非常关注实践的，觉得自己的设计是真的可以改变人们的生活。尤其是当我们做的设计的尺度越来越大时，从建筑到城市设计，再到规划，建筑师对真实世界的影响就理应变得更大了。也许正是因为这种实践属性，让很多学习建筑的人对改变社会有很大的抱负。这个抱负的背后是一个假设，这个假设就是physical space（物理空间）对于城市生活有一个直接的影响。

打个比方，当你发现开发商设计了某种类型的住宅，建出来之后你可能发现了一些社会问题，比如说贫富差距，比如说人们之间缺少交流。人们就会觉得，这些问题是由这个类型的建筑所带来的，所以我得设计一种新的房子。有了新的房子大家就可以开开心心，大家就可以去交流，就可以解决很多问题。可能我表达的比较夸张，但是这种逻辑在座的各位肯定不陌生，这就是studio的逻辑。

studio的逻辑©罗雨翔

然而空间和建筑真的可以通过一个箭头就对人们的生活产生影响吗？本科毕业之后，我进行了更多的学习，包括去英国学习了social science（社会科学），还有后来的实践，让我越来越觉得这种因果关系其实是错的，或者说是不完全正确的。当经济和其他社会科学正在用各种各样的方法来证明两个事物的因果关系时，建筑却把自身学科和职业中最重要的一个因果关系taken for granted。这实在有失严谨。

其实建筑和生活并不一定有着一对一的关系。它们之间看似相关，其实有可能是背后的一些别的因素导致的。例子1：政治和经济的因素可能决定了开发商只能做某些类型的建筑项目，同时这些政治经济因素也决定了人们生活的状况；所以到最后大家觉得这两者有关系，但其实他们可能并没有因果关系——它们之间看起来有联系，是因为他们都是由政治经济导致的。例子2：可能建筑和政治经济关系都决定了人们的生活，但是也许建筑的作用并不是那么重要。可能大家觉得，我不开心是因为我没钱，并不是因为我房子不好。在这种情况下不见得通过盖房子就能解决人们的生活问题。例子3：人们的生活可能反过来决定了建筑。可能生活在某种社会中的人，就是喜欢某种样子的房子。在这样的情况下，建筑师再怎么想改变建筑，也不能反过来改变人们的生活。

三者之间可能的联系©罗雨翔

这些可能性并不是绝对的，但是它们至少对很多建筑师的直觉提出了质疑和挑战。我觉得这种质疑是非常重要的。建筑系给了学生很多改变世界的抱负，但是却不一定教会了他们用严谨、客观的方法来研究他们所关注的社会话题。

如果一个人对城市话题感兴趣，不管他是不是学建筑的，他都应该意识到城市空间背后的复杂性。这些问题看起来很简单：比如说钱怎么收、人和人之间怎么进行合作。但是如果这些问题能好好研究的话，可以帮助人们弄清楚如何撬动更多的资源、用更聪明的方式来打造更好的空间。城市中那些特别美、特别大的项目，尤其是需要更多的资源、更多的合作来达成的。我会继续研究这些问题，希望大家可以来关注我的公众号（打广告，笑）。

演讲 | 罗雨翔

文字整理| 朱丹

编辑 | 邓艺涵