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中国房地产，始于清朝

关于房地产在中国的起源，有很多种说法。

在大多数人的印象里，中国房地产诞生于上世纪80年代：

1981年的中房集团是中国第一家房屋开发公司。

1987年12月1日,深圳敲响第一声土地拍卖槌。

然而有史可考的中国房地产开发可以追溯1845年的上海。（参见潘谷西版《中国建筑史》）

青建君今天就来给大家普及一下这段中国房地产鲜为人知的历史。

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买下土地，划分为若干块，建房出售

1845年，中英签订了《中英上海租地章程》，上海出现了一个新名词——租界。租界是指在中国出租给外国人居住的地方，在这里，外国人拥有行政自治权和治外法权。

外商要求在租界购买土地，而清政府不同意这种变相割让土地的方式。在这种情况下，土地永租制诞生了，商人一次性交足押租后，就取得了土地的永久使用权，每年只需向中国政府交纳固定的年租即可，年租每年不变。土地原业主不能擅自索回，而承租人介意随意使用，哪怕转让他人。某种意义上来说就是土地销售。

土地流通就为房地产的形成创造了条件。而真正的兴起是1953年小刀会起义期间，大量难民逃入租界，外商纷纷在租界建造木板屋出租给华人，不到一年时间，就在广东路，福州路一带建造了800多幢，到1860年，房屋居然已经达到8700幢。土地价格也从1852年平均每英亩50英镑上涨到1862年的10000英镑，涨了整整200倍。

许多洋行纷纷设立地产部，大兴房地产开发。“将土地租给华人或建成房屋租给华人（永租实际就是出售），取得30%-40%的利益，是最赚钱的方式。”一位早期的英国房地产商史密斯这样说。

1888年，上海第一家房地产公司——英商业广地产公司成立。该公司的常规做法是买下没有开发过的土地，划分成若干块，分别建造沿街的商业和内部的里弄住宅，然后出售给个人和其他公司，或者自己经营租赁。是不是和现在的开发商一毛一样呢？

上海里弄

里弄住宅是房地产运营的典型产物，采取联列式的布局，运用浓缩天井的宅屋单元，紧缩为单开间的广式做法，从一二层向二三层演变的增高趋势，沿街设商业用房、大街背面布局里弄的规划格局，最大限度争取空间。充分显示出来房地产投资集约用地的特色。

之后成立的房地产大王沙逊集团就更厉害了 ，1926年前后陆续成立了华懋地产公司、上海地产公司、东方地产公司，投资建造了外滩的沙逊大厦，由公和洋行设计，华商新仁记营造厂承建。钢筋混凝土框架结构。占地面积4617平方米，建筑面积36317平方米。大厦高10层，局部13层，另有地下室，地面至顶端的高度为77米，是当时上海最高的建筑。立面以垂直线条为主，在腰线和檐口处有雕刻的花纹。外墙除第9层和顶部用泰山石面砖外，其余各层均用花岗石作贴面。总造价5602813两，前十年每年的租金收入638784两，十年回本。可见当年房地产投资回报之丰厚，如今的商办地产可就不能相提并论了。

沙逊大厦

除了洋行，华商也进入到这个领域，其中不乏上海商人、官僚、买办。专业的华资房地产公司到1931年也有20家以上。

厦门的鼓浪屿也曾是房地产公司的聚集地。因为鼓浪屿的公共租界允许华人购地建房，不少闽籍华侨前去投资，20世纪20年代至30 年代，兴建的各式楼房有1014幢，30年代厦门和鼓浪屿共有1万多幢私房，其中5000多幢为华侨所有，地产公司21家。

鼓浪屿

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房地产的金融化意味着行业走向成熟

房地产和金融业是相辅相成的，房地产的金融化意味着行业走向成熟，几乎每一家外资房地产公司背后都有外资银行作为靠山。

上海8家英商房地产公司向银行抵押借贷款高达资产额的89.7%，各大钱庄也纷纷经营房地产抵押放款。想想如今地产的负债率也不算啥。

近代建筑设计建造和房地产的开放也是同时产生，最晚在19实际60年代，以投标制、包工制为特点的近代营造机构就在上海出现了。20世纪后来华的外国建筑师明显增多，他们很多组成了建筑设计事务所，如上海的公和洋行和乌达克洋行，1928年上海外籍建筑设计机构已近50家。

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自称建筑师的中国人

1913年2月25日，上海24名外国建筑师和工程师写给工务局的信中提道：

“我们注意到，不具备资格和能力而自称为建筑师，要求承担大型西式建筑设计的中国人在数量上越来越多”。

可见此时，已经有一批没有受过正规西式建筑学教育，但是已经会做建筑设计，自称建筑师的中国人。要知道，在此之前，中国只有会做中式传统建筑的工匠，而现在出现的是会画设计图纸，懂得西式建筑结构的中国设计师，有可能是长期在外国事务所工作后学习了专业的技能。他们可能算是最早的中国“建筑师”了，上海“大世界”的设计师周惠南就是这样一位土生土长的建筑师。此时外国建筑师开始担心中国人要抢了他们的饭碗。

直到20世纪20年代初，才陆续有国外学习建筑回国的留学生开始创办事务所，如吕彦直组的东南建筑公司，彦记建筑事务所。刘敦帧、柳士英等组的华海公司建筑部，还有很多如华东同济工程事务所、华盖建筑事务所、董大酉建筑师事务所、基泰工程司等等。1927年，上海制订了《建筑师、工程师登记章程》。1929年，在上海工务局注册登记的建筑师人数就有368人(其中正式等级227人，暂行登记141人)。1935年，上海注册登记的营造厂就达到2763家。1939年12月南极国民政府修改正公布的《管理营造业规则》，将营造厂商明确分为甲、乙、丙、丁四等。

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沉沦

房地产经济是整个市场体系中的一部分，兴衰起伏都与当时的社会大环境息息相关，战争、政治、经济都会对其产生巨大的打击。市场经济发育顺利，城市稳步发展，房地产自然兴旺，一旦经济萎缩，银根收紧，战争爆发，人口外迁，作为固定资产投资的房地产可能陷入比其他行业更深的危机。第一代的房地产人绝大多数没有逃过这样的命运。

1941年，太平洋战争爆发后，沙逊在上海的不动产作为敌产全部被日伪没收。日军战败后，维克多·沙逊虽然逐渐收回了财产，但生意的黄金时期已过去，遂萌退意，陆续将资金抽往海外。

1949年，上海解放后，沙逊洋行已入不敷出，后经上海市政府协调，同意用沙逊大厦作资产，偿还洋行所欠下的土地税、管理费、水电费、职工工资等。1956年，作为和平饭店开放，对外营业至今。1992年，世界饭店组织将和平饭店列为世界著名饭店。

如今的和平饭店

黄浦江依旧，沙逊大厦依旧，然后它的主人已经变更，那个曾今风云一时的沙逊洋行已经渐渐淡出人们的记忆，而新的故事又在发生。

“魔都”上海的一处新建筑

本文参考资料：

潘谷西：《中国建筑史》

朱剑成：《旧上海房地产业的兴起》

上海通志编：《上海研究资料》

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